长跑红线

)thiswidth='align='center'hspace=vspace=alt='旭辉林峰谈“长跑”计划：设%财务红线主动勒紧扩张缰绳'>时代周报记者姜燕发自上海月日，旭辉控股集团(00884HK，下称“旭辉”)以6721亿元落子天津西青，一举斩获羊年来第五幅土地。截至目前，在全国个核心一二线城市，旭辉已拥有超过个项目，形成了长三角环渤海中西部三大核心销售区域。在日接受时代周报记者专访时，林峰置之一笑，他说，旭辉已过了高速增长阶段，要关注增速负债盈利之间的平衡。三年实现产品全精装去年以来，旭辉已在负债与盈利的平衡方面作出了尝试，并取得了不错的成绩—年，旭辉销售和核心净利润均创下历史新高，其中合同销售金额上升至人民币亿元，较年增长近四成，核心净利润亿元，同比增长近%。据了解，旭辉在拿地后一般会要求个月内开盘，首次开盘去化率达到%，个月实现资金快速回笼周转，内部称之为“6”战略。“去年到现在，旭辉新增了幅土地，平均地价在元/平方米，”林峰坦承，新增项目主要集中在上海苏州北京南京等一二线城市，很容易拉高土地成本，如一线城市的平均土地成本都在一万元以上。

“去年，旭辉约%销售业绩来源于一二线城市，”林峰说，也基于此，旭辉正大幅度调整公司内部产能结构。“在核心城市重点布局并深耕，使单个城市产生更大贡献，这是旭辉在未来发展过程中一个重要策略，”旭辉董事长林中对此进行了详细解读，他对时代周报记者说，对于年销售亿左右的房企来说，以布局个城市来看，平均一个城市只有亿产能，难以形成核心竞争力，对当地的人才土地资金以及供应商的吸引力都会很小。

据林中透露，今年旭辉可售货值约为亿元，其中%的销售将来自一线城市，另外%由二线城市贡献，三线城市所占的比例则只有%。他并未透露具体投资计划，但对新增投资，林峰会保持谨慎甚至警惕的态度—为避免资金沉淀，新增项目要经过战略财务产品三个漏斗的重重筛选，具体选择标准是：布局一二线城市，财务上要实现快周转，产品要长跑红线适用于刚需及改善人群。

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“去年我们提出‘争取在三年消灭毛坯房’的计划，为增强在改善性需求市场中的竞争力，今年我们会扩大装修房的数量，并在产品研发线上加大精装修房的尝试，”林峰透露。“高周转是基本能力而不是竞争力”，林中认为，真正的高周转是基于土地储备产品结构及系统能力三方面的综合结果。在谈及企业发展时，“销售增长负债较低持续盈利，”林中认为这是资本市场考察企业的三大标准，“一个企业最关键的是把基本面做好，而旭辉的基本面是实现持续稳定有质量的快速增长。按照林峰的设想，接下来，旭辉不再追求%以上更高的增长率，而是会把时间精力放在均衡发展上，保持更低负债率的同时获得更好的盈利能力。“今年是一线城市授权大幅上升的一年，”林峰说，公司对城市公司考核的指标发生了变化，将不再单纯追求规模而是将利润提到了更高的地位。“仅有销售额不够，手里有多少现金更实际，较高的回款率对于企业财务安全有非常重要的意义，”丁祖昱对时代周报记者分析说，很多开发商销售额很好，但回款率长跑红线还达不到%，这很让人担心。

旭辉对风险把控可谓做足了功课，其年净负债率已降至%，较年下降了个百分点。”数据显示，年，旭辉境内信托及其他非银行贷款比重同比下降个百分点至%，而境外无抵押债务比重同比增加个百分点至%。

不知道从何时开始，我们身边有越来越多这样的男人：他和女朋友相爱多年，但从不轻易许下承诺，同时他自己也不会对对方有过高的期望。两人由最初的相识相知，并且经历了激情后，会很快步入到一个平静持续的时期，这个时期的长度常常五六年甚至七八上十年不等。这与他的责任心和道德品质无关，因为只要女人愿意他也完全愿意把婚姻奖励给她，只是他怎么样也难于做到主动和心甘情愿。而对于爱着他的女人来说，这种奔跑的状态似乎永远都没有终点，而一旦停止下来，迎接他们的多半不是婚姻，而只是爱情的消亡。她和男友剑是在年前认识的，那时候他们都大学毕业不久，起初的年她和他的想法一样，从来没有想过要真的结婚，只要两个人在一起开心快乐行。但后来她长跑红线还是改变了自己的看法，她认为无论怎样，如果他是真的爱她应该给她一个真实可靠并且可以摸得着的婚姻。

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截至今朝，在全国个核心一二线城市，旭辉已拥有跨越个项目，形成了长三角环渤海中西部三大年夜核心发卖区域。在日接收时代周报记者专访时，林峰置之一笑，他说，旭辉已过了高速增长阶段，要存眷增速负债盈利之间的均衡。

三年实现产品全精装客岁以来，旭辉已在负债与盈利的均衡方面作出了测验测验，并取得了不错的成—年，旭辉发卖和核心净利润均创下汗青新高，个中合同发卖金额上升至人平易近币亿元，较年增长近四成，核心净利润亿元，同比增长近%。据懂得，旭辉在拿地后一般会请求个月内开盘，初次开盘去化率达到%，个月实现资金快速回笼周转，内部称之为“6”计谋。“客岁到如今，旭辉新增了幅地盘，平均削价在元/平方米，”林峰坦承，新增项目重要集中在上海（楼盘）姑苏（楼盘）北京（楼盘）（楼盘）南京（楼盘）等一二线城市，很轻易拉高地盘成本，如一线城市的平均地盘成本都在一万元以上。“客岁，旭辉约%发卖事迹来源竽暌冠一二线城市，”林峰说，也基于此，旭辉正大年夜幅度调剂公司内部产能构造。“在核心城市重点构造并深耕，使单个城市产生更大年夜供献，这是旭辉在将来成长过程一一个重要策略，”旭辉董事长投资筹划，但对新增投资，林峰会保持谨慎甚至当心的立场—为避免资金沉淀，新增项目要经由计谋财务产品三个漏斗的重重筛选，具体选择标准是：构造一二线城市，财务上要实现快周转，产品要实用装修房的数量，并在产品研发线上加大年夜精装修房的测验测验，”林峰泄漏。

“高周转是根本才能而不是竞争力”，林中认为，真正的高周转是基于地盘贮备产品构造及体系才能三方面的综合结不雅。在谈及企业成长时，“发卖增长负债较低持续盈利，”林中认为这是本钱市场考察企业的三大年夜标准，“一个企业最症桨?酵是把根本面做好，而旭辉的根本面是实现持续稳定有质量的快速增长。”数据显示，年，旭辉境内信任及其他非银行贷款比重同比降低个百分点至%，而境外无典质债务比重同比增长个百分点至%。三年实现产品全精装去年以来，旭辉已在负债与盈利的平衡方面作出了尝试，并取得了不错的成绩?年，旭辉销售和核心净利润均创下历史新高，其中合同销售金额上升至人民币亿元，较年增长近四成，核心净利润亿元，同比增长近%。“去年到现在，旭辉新增了幅土地，平均地价在元/平方米，”林峰坦承，新增项目主要集中在上海（楼盘）苏州（楼盘）北京（楼盘）（楼盘）南京（楼盘）等一二线城市，很容易拉高土地成本，如一线城市的平均土地成本都在一万元以上。